連日、飲食店居抜き店舗物件がワンサカと送られてきます。CMでおなじみのところから、今流行りのゴーストレストランから一世風靡したタピオカ屋と幅広く居抜き店舗、スケルトンとして物件が出ています。
ただ、出てきている物件はある程度似たり寄ったりの物件内容に思えます。一部を下記に記載しています。
相模原駅 徒歩5分 【居酒屋、焼鳥・やきとん】◆◆
◎相模原駅 角地にて視認性も良好な居酒屋(焼き鳥店)の居抜き
●坪数:53坪 ●階数:1階
●賃料:583,000円 ●造作代:相談
●所在地所:神奈川県相模原市中央区相模原五丁目2-1
◆◆小手指駅 徒歩4分 【居酒屋】◆◆
◎小手指駅 専用階段のある2階店舗物件です。以前は居酒屋として
●坪数:42坪 ●階数:2階
●賃料:330,000円 ●造作代:2,200,000円
●所在地所:埼玉県所沢市小手指町1丁目11-25
マーケットのパワーの無い坪数の大きな物件
◆◆恵比寿駅 徒歩10分 ◆◆
◎恵比寿駅 東4丁目エリアの4階建て一棟貸しの飲食可店舗!
●坪数:51.57坪 ●階数:地下1階~4階
●賃料:1,100,000円
●所在地所:東京都渋谷区東四丁目12-1
店内オペレーションがやりづらい店舗設計
◆◆渋谷駅 徒歩1分 ◆◆
◎渋谷駅 人気エリア、終日通行量多数の渋谷センター街内の貸店舗
●坪数:22.59坪 ●階数:2階
●賃料:1,129,500円
●所在地所:東京都渋谷区宇田川町23-11
◆◆新橋駅 徒歩5分 ◆◆
◎新橋駅 駅より5分、約25坪のB1区画の飲食可店舗!
●坪数:24.65坪 ●階数:地下1階
●賃料:623,400円
●所在地所:東京都港区新橋四丁目9-1
◆◆溜池山王駅 徒歩3分 ◆◆
◎溜池山王駅 屋上迄ダクト設置済み、約19坪の2階店舗物件です
●坪数:19.34坪 ●階数:2階
●賃料:510,312円
●所在地所:東京都港区赤坂二丁目7-2
家賃に対して坪数が狭く月の売上をまかなえない店舗物件
▼逆に出店検討出来る物件の例として▼
◆◆調布駅 徒歩3分 ◆◆
◎調布駅 駅近3分の好立地、約18坪の路面店舗物件!
●坪数:17.96坪 ●階数:1階
●賃料:440,000円
●所在地所:東京都調布市布田四丁目7-6
借入が無い、または1000万以下の借り入れで開業出来るなら出店余地あり。
選定のポイントとして、お客様を迎える上でのスタッフ側の人員数を考えていきます。
人事生産性=35,000~40,000円でシフト組んでみましょう!月間の人員数に対しての限界売上出します。
仮に4人でお店運営するとなると4万×4人16万となります。ここに出店する地域の席の回転率がどの程度かみていくと人件費率が高めになるか低めのなるかが見えます。ある程度席効率の回転性が良いお店であれば人件費は変わらず(席の入れ替えのみのため作業に支障が出ないため)売上だけが伸びるので人件費率は下がるため家賃比率が多少高めでも出店可となります。
売上に対する家賃適正比率は10%未満です。
返済適正比率5%未満。食材比率は30%未満、頭の中で大まかに算出していきながら物件を見ていくと、この広さで人員数は何人必要になるだろう??週末の席数に対する限界売上は?? 家賃に見合うのか?? この物件の家賃の高い理由は何なのか?やろうとしている事業のメインタイムの家賃の費用対が合っているのか??夜の商売やるのに昼間人が沢山いるところで出店するとなると家賃は昼間の費用対から算出されているため割りに合わないとなります。
現在も治まりをみせないコロナ化での飲食店の運営には、開業する上で今まで以上に構成比率シミュレーションしていくことが大切です!
くれぐれも大きいから客席が沢山作れる、人が沢山歩いている、店が周りに沢山あるからなど根拠のない開業に歩み出さないようお気をつけてください。