脱サラ開業

家賃に目がいくのは当たり前ですが、、

更新費用はいずれ音を立てずにやってきます。

更新月の支払いは、

【通常の毎月の家賃＋更新費用＋更新手数料】

となります。

その月の支払いをした後の口座の中は寂しくなりますね。

更新3年　更新料1ヶ月＋更新手数料0.25ヶ月

が普通とすると…知らず契約してしまうと一生更新費用に悩まされて運営していくことになります。

更新2年　更新1.5ヶ月＋更新手数料0.5ヶ月

こんな書き方も多いです。

コロナが明けた飲食店の物件探しは、

転貸業者の渦の中で物件を見つけていかないといけない時代です。

安全ニコニコな説明書なんてありませんから。

しっかり開業した後のことを踏まえた契約を！

福岡北九州小倉駅にて現在、飲食店店舗作りをしています。

物件探しに始まり、物件の申し込みと内装の立案の段階にきています。

今日は飲食店開業の上で、その後の運営にも大きく関わる固定経費になる店舗物件の申込みについての押さえておきたいポイントを一つお話しします。

① 物件自体が家主との契約なのか？

    家主から借りた第三者と契約(転貸)なのか？　

そんなの家主からに決まってるでしょと思うと思いますが、関東圏は転貸の契約形態がとても多いです。

この5年で株式市場へ転貸を主体とした会社がいくつか上場しているため、豊富な資金を元に駅前物件を家主側から5年10年といった長期的な家賃保証の交渉でどんどん押さえています。

上場している以上、決算があるため売上を無理やりでも上げていかないと評価されないため多少モノの悪いものも転貸として契約している傾向が見えてきています。

業績で見れば、マイナスを被りにくい転貸借契約のため安定した数字になりやすいので株価自体は安定しやすいと思います。

話がそれてしまいましたが、東京、大阪の転貸が飽和すれば次は福岡となっていきます。

日本の南側、西側においては礼金主体のため、保証金償却、更新料の文化が根付いていないため家主側としては長い目で見た時の定期的な収入がありません。キャピタルゲインはあってもインカムゲインが弱いとなると不動産の大切な利回りが下がります。

それでいて家賃も比較的安い、退去時のスケルトンリスクは家主側に大きく残る。こう考えると日本の東側で商売していた方が良いとなります。

ただ…狭い日本では、5年もあれば駅前1階なんて食いつぶしてしまいます。これから少しずつですが、西側、南側の駅前の1階の良い物件は賃貸契約の形態が関東よりになっていくかもしれません。

家賃が5〜10万上乗せになっている、これだけでも嫌ですがこの場所は欲しい…どうしよう…。

となっていきます。

そもそも家賃が募集図面の段階で上乗せになっていることに気づかないと思いますが…。

もし1階駅前の飲食店店舗を申込みをお考えでしたら見ておく点として、

①近隣との坪数に対しての家賃坪単価、

②更新料の有無、更新料の支払いサイクル

③保証金の償却形態、

④解約時の店内の権利

⑤解約予告期間

これだけ知っておく、交渉しておくだけでも、毎月の損益計算も変わってきますし、長い目で見たら中古車一台分お金残ります。

今日は飲食店開業時の店舗物件の申し込みについてお話しさせて頂きました。

次回はお客様満足を下げずに内装費用をどう下げるか？！についてお話し出来ればと思います。

良い週末を！

この5年、焼き鳥屋開業資金において、店舗取得費用が保証金の預け金が高く求められる、居抜き売買費用の高騰などで店舗取得の段階で200万〜500万高く資金が必要になっていました。内装費用にしても、ダクト屋、防水左官屋など引っ張りだこのため、職人費用も上がっていたことから内装費用も高い傾向にありました。

ここにきて、居抜き店舗がどんどん出てきていることもあって、そこまで立地の良くない居抜き店舗はほぼタダ同然で手に入ってきている感覚です。賃貸条件においても、家主側もこの時期に空きが出て長く空室を喰らうなら年内減額でもして入っておいてもらったほうが良いと考えている傾向です。

弊社でも年内、一年間は家賃半額、20%減額でと希望を出して通っている状況です。

内装においても、大手大箱の飲食店内装工事が少なくなっているため、値引きに応じて頂けるケースが増えています。一時は便器の便座が入らない、エアコンが入らないなど2ヶ月前にはありましたが、現在は落ち着いてます。そもそも工事数が少ないので仕入れも楽なのかと。

ここ5年で見ても９月頃までは飲食店開業において、かなり低投資でいける環境です。

もちろん、出す場所はしっかり見据えるべきですが！