この2年を見ても【居ぬき店舗のサイト】が増えに増えています。
他のサイトに掲載されている店舗物件の情報をコピペして自社のサイトに載せる。そのサイトに載っている店舗物件の情報を他社サイトがコピペして掲載、現状の居ぬき店舗の業界の状態はこんな感じです。辞める方の物があっという間に業者間のサイトに掲載され募集を募ります。この居ぬき店舗サイトの中にまぎれているのがサブリース業者になります。
■借りたい人>サブリース会社>貸主
■貸主から20万で貸りる<サブリース業者30万で募集<借りたい人29万で借りる
■サブリース会社は9万円を売り上げとして運営する会社です。近年マザーズ等に上場を果たしています。
▼サブリース物件を検討される際に注意すべき点
本契約の更新期間をみてください。1年あたり家賃の0.5ヵ月が妥当です。2年家賃の1カ月、3年で家賃の1.5ヵ月となります。それ以外に更新手数料がついている場合、あっても家賃0.25ヵ月が妥当です。
例として家賃25万円とします。「更新2年毎/家賃の1.5ヵ月＋更新手数料0.5ヵ月」
2年後の更新期日にはその月の通常家賃25万円と43万7500円計68万7500円が掛かります。
2年ごとに永久に払い続けなくてはなりません。始めに一言、3年で交渉しておくことで大分運営の舵も変わりますよね！
サブリース=箱の名義はサブリース会社のものということ
廃業を考えたとき、居ぬきとして売ることを考えます。名義はサブリース会社になっているためサブリース会社の言いなりに撤退の形を考えなくてはなりません。次に入る方がラーメン屋をやりたいとなると居酒屋はいらないとしてスケルトンにして返せと言われた場合、売ることはもちろん出来ません。通常の賃貸借契約書にもスケルトン義務はついていますが、大家は鬼ではないので大抵管理会社より次に業態が似た、これでもよいという人を一緒に見つけましょうと解約予告期間の3ヵ月～6カ月を掛けて次の方を探していきます。ご自身の会社が人が作った会社を借りて経営しているようなものです。それほど飲食店の「箱」物件は会社そのものです。
★居抜き物件探しのポイント★
リース残が残っていないか?リース残厨房機器、エアコンなど残債が残っているとトラブルの素です。リース残分を清算してもらってから必ず受け渡しをしましょう。リース残金が払えないということでの居抜き譲渡の場合、売買契約書を作成し支払い代金をリース残債清算に充て、支払い終わった領収書など必ず提出することを契約書の中に追記しましょう。もちろんリース残金の清算の証明が無き場合は造作譲渡における売買契約書も無効とする追記も忘れずに。
電気容量は足りているのか?ご自身の開業する業態と今までやっていた業態が同じであっても使う厨房機器、設置する空調機器によっても電気容量が違います。幹線から来ている電気容量がビル内にめい一杯入ってしまっていて、各フロアに分けてしまっているとなると、それ以上電気容量を上げることが出来ないケースも多々あります。ご自身がやる業態と使う予定の電気機器を内装会社などの電気工事担当の方に伝え容量計算してもらう必要があります。契約した後だと取返しがつかないため契約前に内装会社を引き連れ現場現調を行うことをおススメします。
臭気、騒音トラブルはなかったか?売る側は必至です。聞かれない限り売上や他の問題には答えません。そこであるのは臭気や騒音でトラブルメーカーとなる近隣住者がいて悩まされてきたケースです。こういったトラブルによって仕事に身が入らず売上の低下を生み、結果辞めるスイッチに繋がることもあります。辞める側店主への確認、管理会社に是正勧告、クレームなど入っていなかったか?近隣のお店などにも聞き込みすることを徹底しましよう！
外観デザインの確認 今までやっていた外観と同じようにとイメージしていたが、新たに契約し管理会社に外観イメージ案を出したらボツというケースもあります。家主オーナーが変わっていた、趣向が変わった、息子さんが受け継いだなど、以前はよかった、許可が下りたものも一旦リセットされると急にルールが変わったりするのも不動産店舗の特徴です。
ちょっとしたことを気に掛けながら居抜きサイトを見ていくだけでも飲食店開業後の運営にも影響が出ます！物件選定で開業後の繁盛するか否かも7割は決まってしまうぐらい物件選定は飲食店開業、焼鳥屋独立などにも大切な部分です。