店舗物件の決断に必要なこととは?

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物件の目利き
今日は飲食店店舗の見つけ方ではなく、飲食店店舗の決め方についてお話します。
飲食店を開業しようと探しに探し、やっと巡り合った自分に合った物件との出会い。
場所、大きさ、内装のイメージ、近隣の町のイメージ、
どれをとっても自分に合うなぁと考えたとします。
不動産屋担当より申込の用紙にサインを求められると…
手が止まり躊躇してしまいます。
今週いっぱい、申し少し考えてみたいと返答し帰ります。
日が経っても申し込めない。。その理由とは??
まず第一に動くお金の大きさがあると思います。
住居用の賃貸のように50万円程度とはいきません。
ざっくりですが200万~300万は最低でも動きます。
この段階で頭に不安がよぎり中々行動に移れません。
二番目に全体の資金が把握できていない事があると思います。
不動産取得費、初めの仕入れ費用、販促費用、
内外装費用、厨房費用、調理器具費用など
オープンするまでにいくら掛かるのか把握出来ていないと
夜道を明かり無しに歩くのと一緒です。
不安しかありません。
第三に本当にお客さんが来るのか??
やっていけるのか??
失敗すれば借金だけが残る。そしてどう生きていけばいいのか?
こんなこと考え始めたら申込みは中々出来ません。
日が経ち日が経ち、不動産屋から連絡が入り
一番手の申し込みが入ったと…。
これでこの物件は諦めなければなりません。
果たして、次は申し込みできるのでしょうか?
独立を志し物件を探し始めた方は、皆この場面に当たります。
よく不動産業者が言うのが
「個人の方が一年探しても希望の物件は取れません」
聞いたことある方もいると思います。
仲介を仕事とする不動産屋さんからこの言葉が出るのでは
自信喪失になりますよね。
第一の要因である動くお金の大きさと
第二の要因である全体資金の把握をまとめる。
◆自己資金はいくら使えるか?
◆いくら借入れ可能か?
◇不動産取得費用の合計は?
◇仕入れの見積もり合算金額は?
◇販促費用の見積もりは?
◇内装外装の概算見積金額は?
◇調理器具、雑費の下見と見積もりはしてもらっているか?
◇運転資金はいくらぐらい必要になりそうか?
これと余分に余剰金が50万円前後は用意しておきたいところです。
これでまず、手を出してもよいか否かが分かります。
第三の要因である本当にお客さんが来るのか?
分解して考える癖をつけることおススメします。
■朝の店前の人通りは? 夜の店前の人通りは?
■近隣の飲食店の数は? 同業態の数は?
■駅からお店までに何件の同業の飲食店を通るか?
■店前の通りは二車線か? 4車線か?
■店の前を通るお客様の通る都合は何か?
■平日型の店か? 週末型の店か?
■もっと細かくみれば近隣に住む世帯年収平均も知りたいですね。
この上記作業を物件を見つけてから申し込みするまでに
おこなうことで、「決断」に至れます。
個人が一年100件の内見をしても物件を取得出来ない最大の理由は
決断のスピード」にあると思います。
私たちはこの上記の項目以外にも10項目ほどを一日で判断しまとめます。
よって今日に内見して次の日には一番手で申し込みます。
よい物件とは足の早いものです。
日頃から上記の項目などをまとめておき、申し込まない物件でも
練習に評点してみると癖がつき、いざ申込に値する物件に当たった際
ものすごいスピード感で「決断」に至れることでしょう。
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