福岡北九州小倉駅にて現在、飲食店店舗作りをしています。
物件探しに始まり、物件の申し込みと内装の立案の段階にきています。
今日は飲食店開業の上で、その後の運営にも大きく関わる固定経費になる店舗物件の申込みについての押さえておきたいポイントを一つお話しします。
① 物件自体が家主との契約なのか？
家主から借りた第三者と契約(転貸)なのか？
そんなの家主からに決まってるでしょと思うと思いますが、関東圏は転貸の契約形態がとても多いです。
この5年で株式市場へ転貸を主体とした会社がいくつか上場しているため、豊富な資金を元に駅前物件を家主側から5年10年といった長期的な家賃保証の交渉でどんどん押さえています。
上場している以上、決算があるため売上を無理やりでも上げていかないと評価されないため多少モノの悪いものも転貸として契約している傾向が見えてきています。
業績で見れば、マイナスを被りにくい転貸借契約のため安定した数字になりやすいので株価自体は安定しやすいと思います。
話がそれてしまいましたが、東京、大阪の転貸が飽和すれば次は福岡となっていきます。
日本の南側、西側においては礼金主体のため、保証金償却、更新料の文化が根付いていないため家主側としては長い目で見た時の定期的な収入がありません。キャピタルゲインはあってもインカムゲインが弱いとなると不動産の大切な利回りが下がります。
それでいて家賃も比較的安い、退去時のスケルトンリスクは家主側に大きく残る。こう考えると日本の東側で商売していた方が良いとなります。
ただ…狭い日本では、5年もあれば駅前1階なんて食いつぶしてしまいます。これから少しずつですが、西側、南側の駅前の1階の良い物件は賃貸契約の形態が関東よりになっていくかもしれません。
家賃が5〜10万上乗せになっている、これだけでも嫌ですがこの場所は欲しい…どうしよう…。
となっていきます。
そもそも家賃が募集図面の段階で上乗せになっていることに気づかないと思いますが…。
もし1階駅前の飲食店店舗を申込みをお考えでしたら見ておく点として、
①近隣との坪数に対しての家賃坪単価、
②更新料の有無、更新料の支払いサイクル
③保証金の償却形態、
④解約時の店内の権利
⑤解約予告期間
これだけ知っておく、交渉しておくだけでも、毎月の損益計算も変わってきますし、長い目で見たら中古車一台分お金残ります。
今日は飲食店開業時の店舗物件の申し込みについてお話しさせて頂きました。
次回はお客様満足を下げずに内装費用をどう下げるか？！についてお話し出来ればと思います。
良い週末を！