物件の目利き
今日は飲食店店舗の見つけ方ではなく、飲食店店舗の決め方についてお話します。
飲食店を開業しようと探しに探し、やっと巡り合った自分に合った物件との出会い。
場所、大きさ、内装のイメージ、近隣の町のイメージ、
どれをとっても自分に合うなぁと考えたとします。
不動産屋担当より申込の用紙にサインを求められると…
手が止まり躊躇してしまいます。
今週いっぱい、申し少し考えてみたいと返答し帰ります。
日が経っても申し込めない。。その理由とは??
まず第一に動くお金の大きさがあると思います。
住居用の賃貸のように50万円程度とはいきません。
ざっくりですが200万～300万は最低でも動きます。
この段階で頭に不安がよぎり中々行動に移れません。
二番目に全体の資金が把握できていない事があると思います。
不動産取得費、初めの仕入れ費用、販促費用、
内外装費用、厨房費用、調理器具費用など
オープンするまでにいくら掛かるのか把握出来ていないと
夜道を明かり無しに歩くのと一緒です。
不安しかありません。
第三に本当にお客さんが来るのか??
やっていけるのか??
失敗すれば借金だけが残る。そしてどう生きていけばいいのか?
こんなこと考え始めたら申込みは中々出来ません。
日が経ち日が経ち、不動産屋から連絡が入り
一番手の申し込みが入ったと…。
これでこの物件は諦めなければなりません。
果たして、次は申し込みできるのでしょうか?
独立を志し物件を探し始めた方は、皆この場面に当たります。
よく不動産業者が言うのが
「個人の方が一年探しても希望の物件は取れません」
聞いたことある方もいると思います。
仲介を仕事とする不動産屋さんからこの言葉が出るのでは
自信喪失になりますよね。
第一の要因である動くお金の大きさと
第二の要因である全体資金の把握をまとめる。
◆自己資金はいくら使えるか?
◆いくら借入れ可能か?
◇不動産取得費用の合計は?
◇仕入れの見積もり合算金額は?
◇販促費用の見積もりは?
◇内装外装の概算見積金額は?
◇調理器具、雑費の下見と見積もりはしてもらっているか?
◇運転資金はいくらぐらい必要になりそうか?
これと余分に余剰金が50万円前後は用意しておきたいところです。
これでまず、手を出してもよいか否かが分かります。
第三の要因である本当にお客さんが来るのか?
分解して考える癖をつけることおススメします。
■朝の店前の人通りは? 夜の店前の人通りは?
■近隣の飲食店の数は? 同業態の数は?
■駅からお店までに何件の同業の飲食店を通るか?
■店前の通りは二車線か? 4車線か?
■店の前を通るお客様の通る都合は何か?
■平日型の店か? 週末型の店か?
■もっと細かくみれば近隣に住む世帯年収平均も知りたいですね。
この上記作業を物件を見つけてから申し込みするまでに
おこなうことで、「決断」に至れます。
個人が一年100件の内見をしても物件を取得出来ない最大の理由は
「決断のスピード」にあると思います。
私たちはこの上記の項目以外にも10項目ほどを一日で判断しまとめます。
よって今日に内見して次の日には一番手で申し込みます。
よい物件とは足の早いものです。
日頃から上記の項目などをまとめておき、申し込まない物件でも
練習に評点してみると癖がつき、いざ申込に値する物件に当たった際
ものすごいスピード感で「決断」に至れることでしょう。
メルマガでは一般の誰でも見れる内容以外にもメルマガのみの配信情報なども多くあります。独立・開業・起業を目指すなら学びは多いに越したことありません。
