【物件探しについての説明】
物件探しのポイントは、「いかに回数を多く回るか！」と
「個人で探しているのではないというアピール」です。
飲食店の物件を探している人は大勢いてエリアにもよりますが
駅前の不動産屋さんには毎日何人もの方が「飲食店の物件ありますか？」と
お客様が来ていると言っても過言ではありません。
そこで重要になるのは、個人なのか法人なのかです。
個人のお客様の場合、相手にされないケースも多くあります。
不動産屋の営業マンも個人を相手にしても、なかなか決断しなかったり
申し込み後に融資が決済できずキャンセルになったりとするからです。
そう考えると…仲介手数料は誰に貸しても1カ月です。
手っ取り早い方に貸したいのが本音です。
※個人がどう法人や競合の申し込みに勝つかなどは下記の方でまとめております。
【物件のやりとりの流れ】
不動産会社またはインターネット等に掲載されている物件で希望条件に
見合った物件がありましたら、メールにて物件詳細
(家賃、住所、保証金、現状の業態状況など)を頂きましょう。
その際、住所地から商圏調査を取りたいところです！
(内見の際、写真を撮る部分として、厨房機器、天井エアコン、ダクト部分、外装正面、外装斜め、厨房床面、店内全体)こういった部分は後で資金計画の際、何を作り何を壊し何を活かしなどで使うので撮っておきたいところです。
こういった内装会社様とのやり取りの際、資金を何処に幾らかけて幾ら軽減するか?
こういったやり取りを下記の資金計画と平面図上で行います。
【潰れない飲食店の立地の選び方】
「居抜きとは例えると…まず、中古の車を購入することです」
新車に乗りたい気持ちを抑えつつ中古で程度の良いモノを第一に探し始める。
◎居抜き物件居抜き物件とは、内部の商品、設備、什器備品などを設置したままの状態で賃貸される店舗のことをいいます。内装や設計設備などをある程度使えるため、初期投資を低く抑えて開店することにつながります。
弊社プロデュースの開店でも約半分は、居抜き物件を利用しております。
※居抜き物件を繁盛店にするポイント!!
- ・そのままでは絶対にだめ！
- ・業種・業態を変える！
- ・イメージを変える！
- ・客層を変える！
一度閉店に追い込まれている物件です。慎重に調査が必要です。
◎物件内見の際のチェック項目
立地・交通アクセス・駐車場・視認性 ⇒視認性重要!!
面積・席数 ⇒本当に図面通りの坪数があるか？
賃料・共益費・その他の不動産費
設備・電灯、動力容量・ガス設備 ⇒電気容量最低60Aは必要
償却・解約 ⇒ 要確認項目。償却約10％、解約予告6ヶ月以内が目安
仲介手数料 ⇒1ヶ月が目安
◎物件内見後、契約候補として検討する際のチェック項目
商圏調査 ⇒絶対やるべきです！1,000万ドブに捨てるか否かぐらい差が出ます。
駅乗降者数は把握してますか?
競合店調査 ⇒3店以上は調査をしたほうがいいでしょう！
他店の客数と客単価の構造を分解し考えてみましょう。
客単価 ・・・客単価2,000円以下の店舗近くは要注意
原価率 ・・・家賃等が発生せず原価率の高いお店は要注意
月曜、水曜、金曜、土日の出店エリアの客層は一緒でしょうか?
平日、週末で客席の埋まり具合はいかがでしょう?
出店しようとしている物件がエリアに対し大き過ぎたり小さ過ぎたりしてませんか?
失敗しないための飲食店の開業のしかた
いよいよ申し込みに入っていきます。
◎物件の申し込み、契約まで
現状の申し込み状況を把握します。必ず！
他者からの申し込みが入っている場合や、個人契約を嫌っているケース、
実績の無さを指摘されたりするケースも多々あります。
申し込みが競合した、法人の申し込みが入っている、個人契約を家主が嫌っている、
色々なケースが想定されます。
※こういったことを想定し
【事業計画書】は必ず作成しておきましょう。
①開業にかかる資金は幾らなのか?
②借入は幾らするのか?
③借入と家賃をしっかり払える売上の予測の計算根拠はあるか?
④何屋なのか?何時までやるのか?
⑤お客様は徒歩?自転車?車?
⑥不動産申し込み用にアレンジした計画書を作ります
家主はお店の前に自転車がずらーと並んだりされないかな???など心配します。
営業時間が深夜までだと近隣から家主にクレーム入らないかなー
個人事業として、よい立地で開店できない理由の１つがここにあります。
状況をしっかり見極め、物件審査を通し安くする為に、必要であればカンタンな
ホームページ案内なども作っておくとよいでしょう。
参考までに→ペライチ無料で作れるホームページサイト
家主にしても保証会社にしても審査を左右するのは間に立っている不動産仲介会社の担当者なのです。担当次第でせっかくのやっと見つけた物件の可否が決まってしまうのでは悲しいですよね。
担当が適当でやる気がなかったらまず通りません。
担当が説明が上手くなかったら通るものも通りません。
担当が相手の時間を配慮しなるべく聞く耳もてる時間帯などを選ばずFAX入れて即、今FAXしましたので確認してくださいなどと家主な電話していたら…
貴方が家主、保証会社などに直接自分の想いを伝えることはまず出来ません。
貴方の言葉は届きません。
ではどうするか?出来る担当に当たることを祈るか??
■誰でも出来る入居審査率を上げる方法は■
事業が誰でも分かる内容をまとめたものを仲介担当に手渡しすることです。
出来ればカラーで印刷し製本しFAXでは送れないようにしてしまいましょう！
担当も足で持っていくか?郵送にて送るしかありません。
家主の手元に3つの入居申込書があるとします。
1番目の方は…
FAXで名前などが個人情報が明記された申込書です。
2番目の方…
謄本つきの法人からの申込書です。法人だけに家賃の値下げの指値が入っています。
3番目の方…
カラー印刷で製本された何屋さんで何時まで営業で利益のおおまかな目安などが入った事業計画書とホームページの印刷されたものを添付してあり、それと一緒に個人の入居申込書がついています。
貴方が家主ならどの方に貸しますか?
私なら迷わず3番目の方に貸します。
始める前にきちんと計画が成されているということは家賃などの振り込みに対してもきちんとしているだろうと期待出来るからです。
また、やってみてあれっ??こんなはずじゃなかったと6カ月程度で退去なんて人でもないだろうと考えます。
ここまで、店舗物件の探し方から内見の取り方、店舗申込においての資金計画の作り方、商圏調査の方法、物件の可否を引き寄せるポイントなどをカンタンにお話してきました。
開業とはコツやポイントを知っているか否かで500万円も1,000万円も最終資金が変わります。
現場には現場のポイントがあります。
机の上で書いた本屋に並ぶ参考本以外にも現実があることをご理解頂きたく、一人でも繁盛店、潰れないお店の力になれればと思います。
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【焼き鳥屋開業を本気でお考えの方へ加盟案内HP↗】
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【飲食店開業するなら知っておきたい情報ブログ↗】
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【焼き鳥開業繁盛店への道フランチャイズ加盟解説のご案内↗】
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【創業15年炭火串焼き千串屋オフィシャルHP↗】
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【7日間で本格焼き鳥が焼けるようになるやきとり塾ってホント?↗】
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【砂ぎもの串の刺し方から焼き方までカンタン動画解説中！↗】
※現在こちらはテスト公開中となります。============================================================
◆飲食店の物件の探し方◆繁盛する場所の見分け方
◆潰れない資金の借り方◆雇用防衛の契約書
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街中の本屋の参考本にない現場が垣間見れますよ！
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千串屋初台店店長伊藤のブログ↗
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